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<hr/>北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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进入知识星球可进行提问 <hr/>Q:提问:京总好！我们俩婚前各自名下一套建华南路的美华世纪中间楼层90平米小两居（2016年入手）和一套中海御鑫阁（2015年入手）中高楼层的40平米大开间，两套的总房贷余额大概市值的三成（约300w贷款余额），手上能调动的资金大概还有300（不考虑卖掉一套房套现）。这两套房都是小户型且长期横盘，所以考虑置换一套大三居或者四居。
1、时间和置换选择：就目前情况和北京楼市预判，是不是置换的合适窗口？考虑卖掉一套套现额度大的话肯定是拿美华世纪置换，但这个地点靠近我们在国贸的上班地点，担心舍近求远，所以置换哪一套更为合适？
2、区域和楼盘选择：我们不考虑学区房，只考虑居住环境和品质，在现在的房产持有、资金调动、杠杆潜力及购房资格情况下，什么区域或者楼盘推荐更适合？
3、资金和杠杆考虑：我们目前两套的房贷余额剩300w左右，卖掉一套最多套现（假设卖掉美华世纪这套房）400w左右，加上可调动的300w左右;不考虑其他杠杆也就700w在手，那在不考虑学区只考虑大户型高品质小区的话，杠杆潜力大概还有多大？也就是说能觊觎什么总价位档次的？
A:回答:您好,感谢信任!1、这两套房卖掉哪一套更合适，美化世纪近几年的跌幅超过20%，中海御馨阁跌幅接近10%;如果按照利益最大化配置，这两套房都不应该留，正确的操作是等市场回暖价格轮动过去全部出掉换为优质盘，这两个盘都比较差，没有留的必要性。
美化世纪这个盘表面看紧靠建国门，实则板块很差，优质板块是靠近产业聚集核心区的商圈，这些商圈的主要城市功能是为住宅服务，而不是为商业服务，如果为商业服务，性质就变了，其次有稀缺性配套，并不是只要是市中心的房子就是优质盘。
科技园虽然品质盘比较扎堆，但还属于通勤阶段，已经到了丰台的边缘位置，目前区域的价格在市场上缺乏竞争优势，科技园热度比较高的前三楼盘，中海御鑫阁，京投银泰万科西华府，怡海花园这这三个盘已经暗跌5年，平均每年大概5%-8%左右，这个板块的购买人群还是路人多，房价的支撑力比较弱，
2、置换的时间点，持有的盘不笋市场热时换仓是原则，这里面涉及到金融技巧，可单独把资金情况详细描述向我提问。3、700不加杠杆，距离国贸比较近的一些优质板块，朝青是一个不错的选择，可以看看青年汇，华坊易城，如果想扩大面积可以往二级溢出常营看，柏林爱乐，万象新天，苹果派都可。建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》,祝一切顺利!有问题再向我提问
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Q:提问:京总您好，本人情况：自住德胜片区学区老破小，想置换一套大三居（自住兼保值升值功能），预算1500-2000（出售学区房+现金）。孩子西城上学需兼顾路程。如果新选房子距离学校较远也可以考虑，但希望房子具有比较强的升值潜力。目前有两个换房方案：
一、出售现有学区房，房款加部分现金买一套1500万左右的大三居，剩余资金再购置一套西城总价低的学区房或用于其他投资；
二、全部资金用于购置一套高品质大三居。但换房后孩子（目前五年级）只有西城学籍，没有西城户籍，担心政策变化后期对升学有影响。
目前考虑的区域和楼盘如下：1.太阳宫（考虑太阳公元、金星园、火星园、凤凰城）2.望京（考虑东湖湾、湖光壹号、融科橄榄城）3.大屯附近（考虑光大名筑、远洋万和城、亚运新新家园）4.奥森板块（考虑美伦堡、澳林春天）5.西北二三环附近（考虑金晖嘉园、金尚家园、远洋风景、冠城园）6.安贞附近（考虑胜古誉园）鉴于以上内容，请您就换房方案、楼盘选择、杠杆使用给一些专业意见，谢谢您！
A:回答:您好,感谢信任!兼顾孩子未来升学,1500选一套品质三居+一套最低总价学区房,这个方案比较稳健,望京不能说升值潜力大,只能说比较稳健,房价的天花板比较高,奥森的优势是生态资源好,但本地的购买人群全是来自于周围产业,换句话说奥森的涨幅还要依靠外区的购买力,太阳宫的太阳公元稍有溢价,凤凰城还不错,可以看下三期和四期,
安贞、西北二三环如果总价超过1500不建议做为重点选筹对象,这些区域属于热点区域,和龙头区域的涨幅还是有差距的,刚需八九百的总价选这些位置还可,超过1000,总价越高,涨幅越一般,这个总价选龙头板块流通性和保值升值性都比较占优势;建议认真阅读星球的精华文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
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Q:提问:京总您好，最近一孩家庭准备置换房产，目标有两个：1、改善居住条件，两居换三居，便于父母带娃，也是为了后期孩子有一个独立的空间学习；
2、为了孩子上学，目前身处朝阳区，也不准备换区，综合考虑升学率，希望在朝阳区内找一个相对省心的学校。目前家庭房产情况如下：1、华纺易城两居（目前娃户口所在地，平房学区，为了上劲松幼儿园，女婚前92平）；2、珠江罗马嘉园（现实际居住地，先生父母名下）；
3、三丰里（先生父母名下，目前租给自如，63平）；4、南太平庄两套（一套先生父母住（先生名下），一套老公爷爷奶奶名下自住，目前这两套夫家表示无法置换，因为要照顾老人）。
经过前期考察，目前经过了四轮方案：第一轮方案——搬回三丰里，居住条件和小学都无法满足，小学是民族小学，日坛中学相对符合，我没同意；第二轮——卖掉三丰里，换能上芳草地国际小学或白小的，未来有机会上陈经纶或八十最好，也可能去成别的，且老破小换老破小，四老名下，附近没有更合适的小区替换，换大的也换不动，换了也未必能上理想的学校
第三轮——陷入死局后，我提出华纺换天鹅湾，星河实验小学还是不错的，三丰里不卖，未来中学回去日坛。房子都选好了，但后来听说这种算转学，加上四老，中学也未必如愿，但平房和八里庄片区的中学都不好。目前，如果想改善居住，只能卖华纺，添钱够，所以房子先挂着了。第四轮——珠江帝景，换个小三居或小四居，陈经纶帝景九年一贯制，但居住条件肯定比天鹅湾原定的170-180平还带花园的房子差很多，目前还没去看房。
想请问京总，1、按目前的情况，是不是只有我卖婚前才能解，三丰里的房子是否有继续留着的必要（目前老人收租金，也有点不愿意放），如果两套都卖，帝景应该能换一个更大，不卖的话，买帝景确实也有点吃力。2、帝景和天鹅湾两套方案哪套长期看更合适，孩子目前还在上小班。3、是否还有更好的配置方案。
A:回答:您好,感谢信任!1、抛去孩子上学因素,从资产配置的角度应该把三丰里出掉,老旧小区主要是靠吃租金,但租金本就不是房产收益的主体,现在的房价体现是未来的购买力,房价高增值期间,投资者对未来的预期值更高,单独考虑房产升值一个指标即可,租售比是在那种房价不涨的前提下,作为一种理财对比的计算方式,房价一旦上涨,租金没有什么实际意义;如果按照通盘逻辑您们这三套老旧小区都应该倒腾出来;可以到不错的区域选一套涨幅不错的次新盘,既能满足孩子上学,也能吃到板块行情;
2、如果家人意见一致,卖掉老旧小区,想换的大一些改善居住环境,建议把珠江罗马出掉,保留华纺;华纺价格在朝青还有可增长的空间,现在出掉不合适,或者卖掉三丰里买个帝景小点的即可,但这个盘属于您婚前财产,需要和家人统一意见,如果家人不同意,单卖华纺换帝景和天鹅湾都不划算,等于牺牲了原有涨幅不错的盘;这种牺牲弊大于利,如果操作上加上一套老旧小区,等同于盘活了原有的固化资产,这个是机会成本,3、帝景和天鹅湾从长期看天鹅湾的天花板更高,帝景主要还是学区价值;建议认真阅读星球精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
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Q:提问:京总您好！我是海淀户口，但是海淀已无房。我们夫妻有两套房，一套枣园小区的一居，200左右，一套房山长阳的国誉府，760左右，拜读了您的文章很受启发，准备把这两套都卖了，再贷款200以内，总预算1100左右
准备在海淀或者西城买个能落户兼顾学区的房子，孩子27年上学，然后将来好流通，追求保值。1.方案一，在海淀万寿路学区买个占坑房，一居或者小两居，比如永定路西里，预算600以内，剩下的钱再在北京其他区域买一套，一次性把两张房票都用了，将来孩子上学后用这两套租金换租，在学校附近租房。
2.方案二，直接二换一，在万寿路买个好点小区的两居，目前看的是万寿路甲15号五区，或者是永定翠庭，买了之后将来如果能上五一或者翠微小学，就直接自住，如果不行就用海淀学籍，换租。
3.请问您觉得哪个方案好？或者在海淀或者西城有哪些区域哪些小区可以推荐？之前看您推荐过广外，请问广外和万寿路怎么对比？4.看您的文章，买学区房建议是占坑就行，否则溢价太高。但是您的文章也不推荐一居室，如果要买学区占坑房，可以考虑一居吗？5.请您评价下新宫板块，天悦一号这个小区怎么样？非常感谢
A:回答:您好,感谢信任!1、西海非溢价很高的学区老旧房,具备一定的保值功能,风险较高的为西海名校居住属性很差且学区溢价很高的盘,这部分盘原本的价值只有10万,但附上学区价值就变成了12万,多出的2万就是溢价,而现在政策对学区房一直削弱,
如果买了高溢价学区房,政策持续给予支持会持续上涨,如果政策消失会失去价值,回归原本的价位,万寿路甲15号和永定翠庭前者居住体验更好,万寿路甲15号属于机关大院,19年整个小区翻新改造过,整个小区管理很好,人文素质高;万寿路和广外相比,广外有丽泽的辐射,还有板块红利未兑现;且价格相对较低,学区溢价也不高;
2、距离孩子上学还有5年时间,完全可以等到入学前一年决策学校问题,这五年的时间有很多不确定性问题;一是你们自身的,二是当地政策类的;西海的学区逻辑不同,西城是拼家庭背景,海淀是拼孩子和父母,这五年的时间可能会因为你们和西海的家长交流改变学校的想法,如等到上学时再换房会增加交易成本,其次只要是学区房就存在一定的溢价,只是溢价高低不同,投资最好的方法是回避学区房,到价值地段淘到笋盘吃板块红利,等孩子上学需要房子时,再以最低总价获取入学名额即可,这样是风险相对较小,收益相对稳健的方案.
3、两居室是北京成交的主力户型,市场上的大部分购买力也集中在2居室;好地段好楼盘的两居室的流通性比三居室和一居室更好一些,但不影响一居室和三居室的涨幅和下跌,投资房产是投资者对市场判断对错的结果,和户型无关.
4、南三环新宫这个板块没有任何投资价值;丰台本地缺乏政府主导的产业支撑和有效规划;也是处于地理位置的原因,铁路加高速把丰台切割的很严重,没有完整的土地可开发,回看精华栏文章86#丰台跑赢大盘选筹导图;普通人接触到的一切新闻,都是被控制的,很多地产V,只会解读新闻;天悦一号卖九万,并且是个做棚改的开发商,这样的地段这样的盘这样的价格预期很低,建议阅读精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
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Q:提问:您好，拜读了一段时间您星球的文章有一些感悟，但就换房的事还是想和您具体聊聊;我们现在有一套远郊的房子市价330万，想置换一下市里的房子，卖出现在这套加上手上的现金，能够620万左右的首付款，可贷200-250万，我家孩子5年后上小学，已有海淀魏公村一带的学籍，但没有周围的住房，有以下几种想法：
方案1:想换魏公村周围韦伯豪、悦园、友谊社区、厂洼、魏公村8号院一带的800～880万的房子，因为本人在魏公村一带上班，这样以后接送都比较方便，生活质量还能保证，这一带只有韦伯豪、悦园是2000年以后的，其它很多都是90年代的房子，这种还能不能买，过十年出手会不会有困难，或者魏公村周围方圆三公里的范围有没有预算合适又能跟上整个大盘的房子，请京总指点一下，谢谢
方案2:因为老公在西南五环上班，想置换北京西边或海淀范围能跑赢大盘或跟上大盘的房子，然后在魏公村附近租一套房子，不知道这样的置换该选什么位置比较合适，但考虑租房子住会不稳定，我们置换的目的是保证生活的情况下换一套起码能跟上大盘的房子，还请京总帮忙分析一下哪个方案更适合我们，以及对应每个方案中具体位置的选择，感谢
A:回答:您好,感谢信任!1、魏公村板块的韦伯豪、悦园很好,韦伯豪的涨幅一直是区域内的领涨盘;孩子未来在附近上学,本人又在这一带工作,完全可以优先这个区域,海淀的核心位置是中关村一带向北延伸,西南部并不是发展的核心;不建议到西南方向做选筹;
2、关于2000左右的房子未来十年甚至二十年好不好出手,这个问题不能用单一的维度去考虑房子的价值,房子只是其中一项因素,真正有价值的是这所房子所占有的区域资源,尤其是不可再生的土地资源,商圈优质,而商圈内80%-90%的楼盘很拉垮,只有几个楼盘的品质还可
品质指的是建筑年代、物业水平、小区环境、户型舒适度,那么这几个楼盘就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;如果地段内没有新的住宅供应,那么这类住宅产品的天花板会比较高;这个是微观市场逻辑,按照这个逻辑选房不会错;宏观市场相信房价一定会继续上升,上涨没有尽头,保持这种信念既能吃到行业红利,可阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;祝一切顺利!
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Q:提问:京总，您好！目前家庭有一套东直门附近的小房（1911前购入，特别小，自住不足），孩子明年入学。预期想今年再入手一套，用于自住，未来小孩上学可接受半小时内车程接送，总价1300万上下三居或两居
无需考虑上班区域，较为自由。期望是品质和周边环境好一些，未来投资价值也是重点关注点.目前看了一下阳光上东、观湖国际，亮马名居的两居，凑一凑可以买到。请教一下有什么比较推荐的区域或者小区？对于目前看的几个小区，有何建议？谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!这三个盘观湖国际综合对比更有优势一些,楼盘居住体验好,商圈优质,亮马名居虽然位置不错,但是东三环国贸以北有断层缺陷,就是个别品质较高的商品房楼盘周围全被商业、写字楼包围,这个就会导致居住体验很差,您看一下国贸南侧比较优质的商圈是双井,北侧是太阳宫、再往北是望京,东边是朝阳公园、朝青
所以亮马名居的涨幅不稳定,有时会高一些,但回落也是常有的事.酒仙桥是个很独立的板块，区域特别固化，城中村太多改造难度比较大加上大型的艺术区占据大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理;很难吸引到外区的人到这里买房。其次电子城是夕阳产业，如果考虑酒仙桥不如看西侧的望京;或者南侧的三元桥,1300的预算可选的楼盘很多,保值增值性要优于酒仙桥,可以关注下三元桥的凤凰城二期、望京的慧谷阳光、季景沁园、上京新航线、臻园、国风上观、国风北京二期;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
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Q:提问:您好，孩子今年下半年上高中，目标学校在中关村附近，现在的房子在奥森北园东边的万科星园，为了孩子上学方便，考虑将现有的房子置换到海淀区，离中关村近一点，看了下在中关村附近放价高，且楼比较旧，存在学区房降价的风险，请问从财富保值增值的角度看，是不置换，在学校附近租房子好，还是置换好？如置换，请推荐重点看哪些楼盘为好呢？总价预算在1000～1200万元，谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!万科星园属于奥森板块品质还可的盘,热度一直靠前,流通性很好,奥森属于纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源在市场上比较稀缺。整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;这个盘有持有的价值
孩子不需要学区名额,完全没必要再往学区房里挤,学区房是高危投资品,不建议刻意去投资,随着政策不断变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大,星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.
房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存;比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬;
中关村一带一是有学区溢价,二是楼盘较旧,居住体验不如万科星园,2017年之后房价上涨的规律是遇到行情第一波上涨的是学区房和热门区域(核心区)品质次新,第二波仍是学区+成熟的溢出区域(同样是品质次新),第三波依然是学区+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘;
我看好的学区房不多,一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;1000-1200在中关村一带选不到品质盘,从保值增值的角度,继续持有万科星园,以租换租,比较稳健一些;建议认真阅读星球精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
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Q:提问:您好，现在手里有资金380万左右左右，打算年内在昌平购置一套三居自住。我18年在大山子购置过一套老破小，所以这个算二套房，总价被限制在500万以内。孩子2024年上学，两口子工作地点分别在上地和望京，家里还有老人，无车。所以自住需要考虑学校距离，楼层，交通等诸多因素。看过立水桥，霍营，回龙观几个板块，基本满足要求的都是几个老破大，94到96年的房子，佳运园460万的96平三居，华龙苑南里500万110平的三居，龙华园500万100平的三居，等等，基本都能较好满足居住体验及学区和通勤需求。
看过您建议过的保值属性较好一点的北京人家，云趣园，流星花园，矩阵，溪城家园等，要么价钱偏高预算不够，要么高楼层上楼太困难，要么套内60多平的三居，居住体验实在太糟糕。请问，以上三个居住体验略好的老破大值得入手么，五到十年后会沦为不良资产难以流通么？作为刚需住宅来看，可以为了居住体验适当放弃一部分投资属性，还是应该为了投资属性，适当牺牲一部分居住体验呢？
A:回答:您好,感谢信任!1、从您现持有的房产情况看,大山子的老破小行情并不是特别好,目前的市场可以说是楼市的下半场,投资客逐渐退出;同一个板块居住体验较差的楼盘从长期看金融属性和流通性会被弱化,从资产保值的维度考虑应该注重房屋的保值性,压缩面积上优质盘;越是刚需越要注重房子的升值性,现在外地断供潮沸扬;从经济学的角度解决断供潮加剧通胀,让房价再涨一波问题迎刃而解;长远看优质房产还会上涨;如果选择尾部盘会失去板块行情,
2、立水桥，霍营，回龙观都能享受到产业红利,区域排序应该是优选回龙观、其次后者;回龙观的第一梯队楼盘是金域华府系(优先排序:三期、二期、一期)、首开国风美唐系(优先排序:一期、三期、二期);第二梯队:公园悦府、融泽嘉园、新龙城、流行花园三区;第三梯队:北京人家、云趣园一区、龙泽苑东区、首开智慧社、龙博苑二区、剩余的基本上算是尾部楼盘,
涨幅平均值低于同区域涨幅,如果同比以上楼盘则很弱;回龙观当下和未来都会持续吸收市场上的购买力,西二旗非产住结合,所以才成就回龙观包括东侧的立水桥;500以内可以压缩面积看看回龙观的第二梯队;流星花园三区、北京人家2居室500出头,立水桥属于溢出区域,溪城家园保值性很好;但升值性不如回龙观;如果必须选一个三居室溪城家园尚可,如果有条件能选回龙观优先回;建议认真阅读精华栏的文章;08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策、81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
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发表于 2022-9-21 19:50:23