南翔MEGA印象城，规模有点做过头了！

艺佳合

南翔MEGA已经开业一个月了，关于这个项目的特色，品牌，建筑空间什么的前阵子大家都聊的挺多，我就不多说了，今天专门来说说这个项目的交通（商圈）和产品。

先说结论，选择在这个地段，做34万平米的商业真是太有勇气了！

1、
首先，咱来了解下这个项目的大区位。



从大的区位来讲，嘉定区的中心无疑是嘉定新城，南翔镇在嘉定新城以南，东临普陀区，西面是安亭镇，南面是江桥镇。
初步了解下相邻几个镇区的情况你会发现南翔镇是面积最小，人口数量最少的一个镇。
对比下2017年的数据（百度百科），南翔镇人口数量约18.98万，江桥镇27.65万，马陆镇19.87万，安亭镇，26.33万。
而做商业首要是关注下人口数量，这是基本盘，既然基本盘不稳那就要考虑向外辐射，把周边镇区的人给吸引过来。
怎么吸引？地铁有11号线，并且有站点，已经很好了，但还不够，关键还要看开车怎么来。



看完上图的一个直观感受是，南翔的交通也不咋地啊！项目也被两条交通干道挤在中间，怎么看都憋屈！
总体来说沪嘉高速，沪翔高速，嘉闵高架，沪宁铁路，四条干线把整个南翔镇切的既封闭又割裂。
封闭的是从市中心驾车到达南翔其实只有一条路沪嘉高速，沪嘉高速南翔的下口（丰翔路）那个堵可想而知；
另外由于沪宁铁路线的存在，南翔到江桥，闵行等南部区域其实也只有嘉闵高架一条路，公众交通基本没有，所以长期以来，南翔和江桥这两个镇也是割裂的，大家各自发展。
而北侧的沪翔高速则把嘉定新城，马陆镇与南翔隔开了。
说她割裂是因为，整个南翔镇其实就在嘉闵高架和沪嘉高速围合的那片狭长地带发展（见下图红色区域），2010年之前跨过沪嘉高速发展了留云湖片区，2010年后，重点打造银翔湖片区，如今20年过去，两大片区已经相当成熟了。
问题是后续基本无其他可供开发利用的土地了，长期人口增长也不乐观。



所以，以上分析的结论是，这个项目的商业规模做大的前提必需是要尽可能的吸引外部镇区的消费人口。但南翔长久以来的交通不便问题，是否能在未来有大的改变，吸引大量有车一族那？

2、
假如回到这个项目拿地的时候，大概是在2014年，你能看到的是如下一幅图景：
那个时候这个片区还停留在规划层面，现在的陈翔路地铁站还没开工。

项目所在的南翔镇仅有的购物中心就是11号线南翔站的中冶祥腾商业广场，一个5万平米左右的社区商业。
随后做为华润中央公园配套的华润五彩城商业（约4万平米）也在这一年底开业了。
这两个项目外加南翔老街基本上是满足了南翔片区的居民日常消费。
往南，与南翔镇一铁路（沪宁铁路）相隔的江桥人民守着江桥万达广场过得还是蛮开心的；
往北，西北方向就是嘉定新城片区，那时候的嘉定新城还比较空旷，居住人口也少，距离新城的第一个购物中心—嘉定大融城开业还有2年。
至少在那个时点，南翔自不用说，没有大的商业体，周边各镇的商业也不饱和，有很大机会可以做个大规模商业。
2015年11月，第一版商业方案开始公示，当时的方案与目前我们看到的已经相差不大了。
文件：总建筑面积约31.92万平方米！建筑总高度50米。　　
地上六层，计容建筑面积约18.99万平米，其中包括约18.59万平米购物中心、0.40万平米首层公交换乘站。地下室三层，建筑面积约为12.93万平米，其中包括2.00万平米商业赢商网
只是不知道当初这个项目出了几稿方案，但最终是这一版胜出了。

2020年8.25日，陈翔路地铁站正式开通，MEGA印象城也于当天开业了！

3、
今天如果你要驾车去MEGA，其实也就4条线。


你若从嘉定新城来的是从上图1号线进入这个项目的，而从江桥等南部区域来的客群是沿着2号线走。
无论1,2其实最终都要走陈翔公路，因此项目北侧陈翔公路的压力非常大，关键时候掉链子，不知道为啥陈翔路这一段还有个下穿通道（大概如上图示意位置）进而挤占了2条车道，这就成了南北两侧来车到达项目最堵的一个点。
而沿3号线进入的主要是南翔老镇及南部客群，包括普陀区的客群，这条路似乎也很堵；4号线进入的主要是留云湖周边居民。
再看项目车库入口设置，主要车流入口都位于三老园路上，1号车库入口不仅可下地下，还能上到项目3,4楼停车库，并且目前车库出口也都在三老园路上。
可三老园路的双向两车道真的能承载吗？
另一条古漪园路的道路等级相对较高，也有规划2号停车入口，但好像一直没投入使用。如果后期用起来，估计会缓解很大的交通压力。（但这里还有个公交车停车场）
我看大众点评对这个项目的差评中80%都是说，周末停不进去啊！！停车要40分钟？？
所以，这个项目目前最大的问题还是交通问题，主要是外部的人进来有点难啊！项目的客群辐射力受到交通现状影响，可能本来能达到10KM的，但因为交通限制，核心商圈也就变成了5KM，客流少一半。
在这种情况下再来考量项目的产品，32万平米规模的购物中心其实还是太大了，当初干嘛不考虑其他产品补充那？
回到项目本身，项目地块南北进深比较大，目前即便是规划了如此大跨度的中庭，回字形动线后，西南侧依然有大空间预留，只能做主力店，以及停车使用，这部分空间的使用效率和收益是否有更好的解决之道？
项目1F平面图


项目西侧大中庭


最后，即便考虑竞争因素，这些年周边新开业的竞品也就两个，嘉定大融城12万平米，中信泰富万达15万，如果再算上江桥万达（10万）其实也就三个；
这种竞争环境下，项目商业规模做到20万也是压倒性优势，剩余的10万平米完全可以考虑办公，公寓类型的物业来平衡产出。（这里皆为商业建筑面积）
当然这个还是要算下财务帐的，毕竟说起来简单，做起来其实有各种限制的。

据说七宝万科的日平均客流是在7-8万，而33万平米的MEGA能否复制这种辉煌，我们真的要再过1-2年来看了。
祝福越来越好啊！

发生饭店

陈翔以后好像是外环外地铁的换乘吧，到虹桥、闵行不用绕到市区了，还是想把这块炒热开发吧。我也觉得新城是核心[赞同]

曰记本

开车堵成屎。经常几公里外开始排队。规划的一塌糊涂，对开车的太不友好了。

骑个木马不吃草

[欢呼]

爱的旋律

估计要打脸了

心若向阳永远阳光

你说的嘉闵线吗，取消陈翔路站了

用户睡醒中国龙

会不会新开高速出口？？

谢华

好像是有个新的规划，时间久了，有点记不清了。不过目前看来还好，现在停车场开始收费了，我去的也没之前勤，非周末好像不怎么堵了。

風之彩

楼主明显不懂商业，为何做这么大，就是要抢周边购物中心的客流。

积恶成毒

现在商业像饭店一样，只有越大越能吸引人，规模效应吧